住宅等の分譲用地を探す場合、様々な側面から物件を調査してその良し悪しを判断しながら商品性や販売価格を検討していきますが、最重要ポイントのひとつに「接道状況」があります。業界用語で云うところのいわゆる「道路付け」です。今回は「接道状況」の中でも分かりにくい「法43条2項2号」について触れていきたいと思います。

・道路の種類について―建築基準法の道路とは

普段の生活で道路の種別を挙げるとするなら「普通の道路、幹線道路、バイパス、高速道路、住宅地の道路（歩道無し）、農道・林道、砂利道...」のような感じになると思いますが、日常生活においてはあまり意識してないのが正直なところかと思います。

この様に何気なしに普段利用している道路も建物の建築を前提に考えた場合、この中の「建築基準法」上の道路であるか否かが重要になってきます。

では、一般的に「建築基準法」の道路とはいいますと...

― 法42条1項1～5号 ―　

幅員４ｍ以上で、国道・県道・市道（1号）、都市計画法等による道路（2号）、基準時（建築基準法施行時：S25年11月23日）に存在している道路（3号）、2年以内に事業計画が執行される予定の道路（4号）、 位置指定道路※（5号）のことを指します。

※. 道路法等によらないで築造する政令（第１４４条の４）で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。

― 法42条2項（通称：2項道路） ―　

基準時から建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、例えば福岡市では「幅員１.８ｍ以上４ｍ未満で一般の交通の用に供されているもの。」としています。建物を建築する場合は、道路中心線から水平距離２ｍの線までセットバックが必要となります。

では、それ以外に存在する道路は一体何なの？？ということになりますが、残念ながら建築基準法上の道路ではないんです。どう考えても普通の道路に見えても「単なる通路」や「道路状の空き地」ということで、そのままでは建築出来ません。前途の位置指定道路のように特定行政庁の許可を得てはじめて建築が認められます。これを「法43条2項2号」といいます（以前は43条但し書きといわれていました）。

・実は結構あります「建築基準法」上の道路ではない道

でも、「建築基準法の道路に接道していない…」、「道路状の空地…」。

それって大丈夫なの？と、何だか不安に感じますよね。次の図をご覧ください。

これは「福岡市Webマップ」の「指定道路情報マップ」になります。この中で緑色・水色の道が建築基準法の道路（法42条1項・2項道路）になります。それ以外の色無しの道が「43条2項2号」or私道となります。

どうでしょう？この範囲だけでも結構ありますよね。

そうなんです。現に住宅密集地なのでこれらの全ての道が再建築不可となれば大問題です。そうならないための救済措置のような役目が果たしているのが、この「43条2項2号」の許可ということになります。本来であれば建築物の敷地は「建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません（接道義務）」が、「特定行政庁が周囲の状況から交通上、安全上、防火上及び衛生上支障ないと認めてした場合に建物を建築することが可能」となります。

 

・最近あった実例

実はつい最近、この「法43条2項2号」に接する土地を検討することになりました。既出の「指定道路情報マップ」のピンクの道になりますが、その公図がこちら。

 

現地の写真です。

これが「道路状の空地」らしいのですが、どう見ても普通の道路ですよね。

実際、この道は下図のとおり福岡市の認定道路で番号も振られています。

ですので「道路法」上では市道と認定されており、道路管理者は福岡市城南区となります。

では、このいくつかに分かれた「道路状の空地」の筆（地番）の所有者は誰かというと、

全て福岡市でした。

ちなみに、建築指導課で確認したところ、この道の両側に繋がる道路（下図：道路台帳の青の道）はどちらも「法42条1項1号」の道路ですが、

青の道路は42条1項1号の道路

 

この「市道茶山942号線」は、①基準時の後に出来たこと（当該道路はS.46年施工）、②一部の道路幅（ピンクの箇所）が４ｍに満たないことが理由で、現在でも「法43条2項2号」～道路状の空地～ということになっています。

将来的に（不確定）ではありますが、建替工事等のセットバック（道路中央部分から２ｍのラインまで敷地後退すること）で4m未満の場所が無くなったあかつきには、晴れて「42条1項1号」道路に認定される日が、いつしか訪れるかもしれませんね。

 

・メリットやデメリットは？？

では「法43条2項2号」だった場合のデメリットは何かあるのでしょうか？

よく言われるのが “土地の評価が下がる”
といった懸念の声を多く耳にします。確かに住宅ローンでの融資機関の評価に影響がある場合もあることはあるようです。もしそうなった場合はデメリットといえますが、ただ、そのようなケースは全面道路「道路状の空地」の所有者が個人である場合＝私道の場合、が多いと思われます。また、私道の所有者に掘削許可証を書いて貰うなど面倒も多く、何かと将来的な問題が想定されるため、当社ではその様なケースの物件は検討対象から外しています。

ではメリットですが、ずばり購入価格が安くなる場合が多いです。

ですので、もし土地が気に入って建築も住宅ローンも問題無いなら、逆にお買い得な物件ともいえると思います。アウトレットに近い感覚とでもいうのでしょうか。

参考＞とある私道。路面の補修も所有者負担です。

結論：土地探しは専門業者に。建築条件付きもおススメ

このように接道の問題は非常に重要な反面、一般の方には少し難しいところも多いかと思います。信頼出来る専門業者に調べてもらうことが良いと思います。また建築会社が分譲している物件は、あらゆる問題点をクリアしたものが殆どで、気になるアフターについても土地売買時だけのお付合いではなく建物のアフターがあるので、その分長い付き合いになります。その点でもおススメといえるでしょう。

当社メイプルホームでも分譲用地を仕入れる際は「お客様に理想の住まいを建てていただき、ずっと快適に住み続けていただくこと」を目的として、自らも最高と思える厳選した土地をご用意しております。当然ですが、今回取り上げた道路の問題はもちろん、隣地との境界の問題、その他の土地に係る様々な問題をクリアした上で、安心してご購入いただけます。土地についてお困りのことがありましたら、お気軽にお問合せ下さい。